Durante años, al contratar un préstamo hipotecario, era habitual que las entidades bancarias incluyeran una cláusula mediante la cual todos los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación debían ser asumidos por el cliente.
A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, los tribunales comenzaron a declarar abusiva la imputación exclusiva de estos gastos al consumidor. Posteriormente, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han ido definiendo los criterios para que los afectados puedan reclamar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente.
Gastos hipotecarios recuperables según la jurisprudencia
De acuerdo con la doctrina consolidada, en especial tras la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, el reparto de los importes a devolver suele ser el siguiente:
| Concepto del gasto | Porcentaje reclamable | Documentación necesaria |
|---|---|---|
| Gastos de gestoría | 100% | Factura de la gestoría que intervino en la operación. |
| Registro de la Propiedad | 100% | Factura del registro por la inscripción de la hipoteca. |
| Tasación del inmueble | 100% | Factura de la sociedad tasadora. |
| Gastos de notaría | 50% | Factura del notario por la escritura del préstamo. |
| Intereses legales | Desde la fecha de pago | Calculados desde que se abonó cada factura. |
Es importante señalar que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) originado en hipotecas formalizadas antes de la reforma de noviembre de 2018 no se considera reclamable al banco, según el criterio del Tribunal Supremo.
Plazos de prescripción: ¿Aún es posible reclamar?
La cuestión de los plazos para reclamar ha sido muy debatida judicialmente. Es necesario distinguir entre la acción para declarar la nulidad de la cláusula (que es imprescriptible) y la acción para exigir la devolución del dinero, que sí está sometida a plazos de prescripción.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sus resoluciones de 2024, ha establecido que el plazo de prescripción de la acción de restitución no comienza a correr hasta que el consumidor tiene conocimiento real de que la cláusula es abusiva y de los derechos que le asisten. Habitualmente, esto se asimila al momento en que se dicta una sentencia firme declarando la nulidad de la cláusula inserta en ese contrato específico.
Por lo tanto, en la práctica, la vía para solicitar la devolución de estos importes sigue abierta en muchos casos para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, aunque se debe analizar detalladamente cada expediente.
Reclamación en préstamos hipotecarios cancelados
Dado que la acción para solicitar la nulidad de la cláusula abusiva no prescribe, generalmente es posible iniciar la reclamación judicial aunque la hipoteca ya se encuentre totalmente amortizada o cancelada. Lo mismo ocurre si la vivienda vinculada al préstamo ya ha sido vendida.
Pasos para solicitar el reembolso
- Reunir la documentación: Es preciso localizar la escritura del préstamo hipotecario y las facturas originales abonadas (notaría, registro, gestoría y tasación). Si falta alguna, pueden solicitarse duplicados a los despachos profesionales correspondientes.
- Reclamación extrajudicial: Antes de acudir al juzgado, se presenta una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria, solicitando la nulidad de la estipulación y la devolución del importe cobrado indebidamente junto con sus intereses.
- Vía judicial: Si el banco deniega la petición o no da respuesta en el plazo establecido, el procedimiento continúa con la interposición de una demanda civil.
Asesoramiento especializado en reclamaciones hipotecarias
La viabilidad procesal y la cuantía de cada reclamación dependen de las condiciones específicas del contrato y del volumen de gastos abonados al formalizar el préstamo.
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