Durante décadas, cuando una persona contrataba un préstamo hipotecario para adquirir su vivienda, las entidades bancarias imponían sistemáticamente una cláusula en virtud de la cual todos los aranceles notariales, de registro de la propiedad, facturas de gestoría y tasación corrían por cuenta exclusiva del prestatario.
La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, declaró abusiva y radicalmente nula dicha cláusula de imputación indiscriminada de gastos por vulnerar el artículo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Directiva 93/13/CEE. Desde entonces, una concatenación de resoluciones judiciales del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha blindado el derecho de los consumidores a recuperar su dinero.
¿Qué facturas concretas y qué porcentajes tienes derecho a recuperar?
Tras la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, el reparto de los importes a reembolsar por parte del banco quedó fijado de forma inequívoca:
| Concepto de Gasto Hipotecario | Porcentaje a Devolver por el Banco | Documento Necesario para Reclamar |
|---|---|---|
| Gastos de Gestoría | 100% del importe íntegro | Factura emitida por la gestoría impuesta por el banco. |
| Registro de la Propiedad | 100% de la factura | Factura del registrador de la propiedad de la inscripción de la hipoteca. |
| Tasación del Inmueble | 100% del coste de tasación | Factura de la sociedad de tasación homologada encargada para la hipoteca. |
| Arancel Notarial | 50% de la factura de la escritura de hipoteca | Factura emitida por el notario autorizante de la escritura de préstamo. |
| Intereses legales del dinero | 100% de intereses devengados | Calculados desde la fecha en que realizaste cada pago hasta su abono efectivo. |
¿Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD derivado de la constitución del préstamo hipotecario fue atribuido al prestatario por la Sala Tercera del Tribunal Supremo para hipotecas previas a noviembre de 2018, por lo que no es reclamable al banco en las hipotecas antiguas.
El debate sobre los plazos de prescripción: La sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024
Los bancos han intentado por todos los medios procesales alegar que el plazo para reclamar había prescrito (bien a los 5 años desde la firma de la hipoteca, bien desde sentencias anteriores del Supremo). No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencias de 25 de enero y 25 de abril de 2024) resolvió tajantemente en defensa de los consumidores:
El plazo de prescripción para reclamar la restitución del dinero no empieza a correr hasta que el consumidor tiene conocimiento cierto y pleno del carácter abusivo de su cláusula concreta, lo cual no ocurre de forma abstracta por noticias periodísticas ni sentencias generales, sino únicamente a partir del momento en que una resolución judicial declara nula la cláusula de su propio contrato hipotecario.
En consecuencia, el plazo para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca permanece plenamente abierto y vigente en la actualidad para cualquier persona que tenga o haya tenido una hipoteca firmada antes de junio de 2019.
¿Se puede reclamar si la hipoteca ya está cancelada o si vendiste la casa?
Sí. La nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva es imprescriptible y no caduca. Aunque hayas amortizado tu préstamo hace cinco, diez o quince años, o hayas vendido la vivienda hipotecada, conservas intacto el derecho a exigir el reintegro de las facturas que abonaste indebidamente en su día.
Pasos para tramitar tu reclamación de gastos hipotecarios
- Recopilación documental: Localiza las facturas originales de notaría, registro, gestoría y tasación junto con la copia simple de la escritura de préstamo hipotecario. (Si no dispones de alguna factura, tu letrado puede solicitarlas directamente a la notaría o gestoría interviniente).
- Reclamación prejudicial ante el Servicio de Atención al Cliente del banco: Requerimiento formal exigiendo la nulidad de la cláusula y la devolución desglosada de las cantidades con intereses.
- Demanda judicial de juicio ordinario: Si el banco no responde o rechaza el reintegro, interponemos demanda judicial ante los Juzgados de Primera Instancia de Almendralejo o Badajoz, donde las sentencias condenan al banco con imposición de costas judiciales a su cargo.
Recupera tus gastos hipotecarios con Gemma Álvarez Abogada
De media, un consumidor extremeño recupera entre 1.200 € y más de 3.000 € en concepto de gastos de formalización e intereses acumulados. No dejes ese dinero en el bolsillo del banco.
En el despacho de Gemma Álvarez Abogada en Almendralejo revisamos tu documentación gratuitamente, cuantificamos tu reclamación y litigamos por ti hasta conseguir el abono íntegro en tu cuenta. Envíanos tus facturas y solicita tu estudio sin compromiso.