Cuando un inquilino deja de abonar la renta o los gastos asimilados (agua, luz, comunidad), el propietario se enfrenta al problema de acumular deuda mientras no puede disponer de su inmueble. El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago. Es fundamental recordar que la recuperación del inmueble debe tramitarse por la vía judicial; tomar medidas por cuenta propia, como cambiar la cerradura o cortar suministros, puede ser considerado un delito de coacciones.
Requerimiento previo y el papel del burofax
Aunque no es un requisito legal obligatorio para interponer la demanda de desahucio, enviar un requerimiento fehaciente (como un burofax con acuse de recibo y certificación de texto) es muy recomendable. Cumple una doble función en el proceso:
- Intento de cobro extrajudicial: Ofrece al arrendatario un plazo breve para regularizar la deuda antes de iniciar la vía judicial.
- Pérdida del derecho de enervación (Art. 22.4 LEC): La ley permite al inquilino paralizar el desahucio una sola vez si paga todo lo adeudado antes de la vista (enervar la acción). Sin embargo, si el arrendador ha requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días naturales antes de presentar la demanda, el inquilino pierde la posibilidad de enervar, facilitando que el procedimiento continúe incluso si realiza pagos posteriores.
La demanda de desahucio y el procedimiento judicial
Si la deuda persiste, se interpone la demanda de juicio verbal de desahucio, a la que puede acumularse la reclamación de las rentas adeudadas ante los juzgados de la localidad donde radique la finca (por ejemplo, los juzgados de Almendralejo).
El juzgado emitirá un Decreto de admisión que establece:
- La fecha para la posible vista del juicio, si el inquilino presenta oposición.
- La fecha prevista para el lanzamiento (el desalojo judicial).
- Un plazo de 10 días hábiles para que el demandado pague, desaloje el inmueble o se oponga a la demanda mediante abogado y procurador.
Si en esos 10 días el demandado no se opone ni desaloja, el juez puede ordenar el lanzamiento sin necesidad de celebrar la vista. No obstante, en la práctica, el desalojo puede verse condicionado y no ser inmediato, especialmente si existen situaciones de vulnerabilidad.
Impacto de las reformas legales sobre vivienda (Actualización 2026)
Tras las recientes modificaciones normativas consolidadas hasta 2026, la presentación de la demanda exige el cumplimiento de requisitos previos más estrictos para proteger a las personas en riesgo de exclusión residencial:
- Se debe especificar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
- Es necesario acreditar si la parte actora tiene la condición de gran tenedor (mediante nota del Registro de la Propiedad). Los grandes tenedores están sujetos a un trámite de conciliación previa obligatorio si el inquilino es vulnerable.
- El juzgado comunicará de oficio el procedimiento a los Servicios Sociales para analizar si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social. De confirmarse, el procedimiento de lanzamiento puede quedar suspendido temporalmente hasta que la Administración ofrezca una alternativa habitacional, conforme a los plazos máximos fijados por la normativa actual.
Reclamación de las rentas y ejecución del impago
La resolución judicial del desahucio también fijará la condena al pago de las rentas vencidas hasta la entrega de la posesión, incluyendo intereses legales y, en su caso, costas procesales.
Con esta resolución firme, es posible iniciar un procedimiento de ejecución para solicitar el embargo de bienes del deudor (nóminas, cuentas bancarias, devoluciones tributarias o vehículos) hasta satisfacer la cantidad adeudada.
Asesoramiento legal para recuperar tu inmueble
Actuar a tiempo y cumplir rigurosamente con los requisitos procesales es esencial para agilizar la recuperación de una vivienda alquilada y evitar dilaciones innecesarias.
Si necesitas iniciar un procedimiento de desahucio o reclamar rentas impagadas, en el despacho de Gemma Álvarez Abogada nos encargamos de tramitar el proceso completo, desde el requerimiento inicial hasta la fase de ejecución. Solicita una consulta y analizaremos las mejores opciones legales para tu caso.