Alquilar una vivienda o local comercial es una inversión que requiere seguridad jurídica. Sin embargo, cuando el arrendatario deja de abonar la renta o las cantidades asimiladas (agua, luz, comunidad), el arrendador se enfrenta a la frustración de ver cómo se acumulan las deudas mientras sigue privado del uso de su inmueble.
Ante esta situación, el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga al propietario la facultad inequívoca de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta. No obstante, la recuperación del inmueble debe encauzarse siempre por vía judicial; tomar la justicia por su mano (cambiar la cerradura o cortar suministros) constituye un delito de coacciones o allanamiento de morada que se volverá contra el propietario.
Paso 1 imprescindible: El Burofax con acuse de recibo y certificación de texto
Antes de acudir al juzgado, es crucial enviar al inquilino un burofax de requerimiento fehaciente de pago. Este trámite cumple una doble función decisiva:
- Intento formal de cobro amistoso: Concede al arrendatario un plazo breve (por ejemplo, 5 a 10 días) para regularizar la deuda antes de interponer la demanda judicial.
- Elimina el derecho de enervación del desahucio (Art. 22.4 LEC): La ley permite al inquilino paralizar el desahucio por una sola vez si paga todo lo adeudado antes de la vista (enervar la acción). Sin embargo, si el arrendador le ha requerido de pago fehacientemente al menos 30 días naturales antes de presentar la demanda, el inquilino pierde el derecho a enervar; aunque pague después, el desahucio y el lanzamiento seguirán adelante de forma inexorable.
La demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas (Art. 440 LEC)
Transcurrido el plazo sin pago, se interpone la demanda de juicio verbal de desahucio acumulando la reclamación de todas las cantidades adeudadas ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca (juzgados de Almendralejo).
El juzgado dicta un Decreto de admisión que fija directamente en esa misma resolución:
- La fecha y hora para la celebración de la vista del juicio (en caso de que el inquilino presente oposición).
- La fecha y hora exacta del lanzamiento (desalojo judicial y entrega de llaves).
- Un requerimiento al demandado concediéndole 10 días hábiles para que desaloje el inmueble, pague la deuda o presente escrito de oposición formal asistido por abogado y procurador.
Si el demandado no se opone en esos 10 días, el juez da por terminado el procedimiento mediante decreto directo de lanzamiento, procediéndose al desalojo forzoso con auxilio de la comisión judicial y cerrajero en la fecha señalada, sin necesidad de celebrar juicio oral.
Incidencia de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda
La nueva legislación de vivienda exige incorporar en la demanda acreditaciones previas obligatorias:
- Manifestar si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
- Acreditar si la parte actora es o no gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos o 5 en zonas residenciales tensionadas) mediante certificación catastral o nota del Registro de la Propiedad. Los pequeños propietarios no están sujetos a los trámites de conciliación previa exigidos a los grandes tenedores.
- Comprobación de si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad social acreditada por los Servicios Sociales municipales.
¿Cómo se recupera el dinero de las rentas impagadas?
En la misma sentencia o decreto de desahucio se condena al inquilino al pago íntegro de todas las rentas vencidas hasta el día efectivo de la entrega de la posesión, más los intereses legales y las costas procesales causadas.
Con dicho título judicial ejecutivo, tu abogado solicitará el embargo inmediato de nóminas, cuentas bancarias, devoluciones de IRPF o vehículos del deudor a través del Punto Neutro Judicial del Ministerio de Justicia.
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