Cláusula suelo: cómo saber si tu hipoteca la tiene y cómo recuperar lo pagado de más

La cláusula suelo es una estipulación frecuente en muchos préstamos hipotecarios a tipo variable. Su función era establecer un límite mínimo de interés, de modo que la cuota mensual no bajara aunque el Euríbor descendiera.

La jurisprudencia, a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 y la posterior resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2016, ha establecido que estas cláusulas pueden ser nulas si se incluyeron sin la debida transparencia material. En los casos en que se declara su nulidad, se reconoce el derecho a solicitar la restitución de las cantidades abonadas de más desde la formalización del préstamo.

Cómo identificar una cláusula suelo en la escritura de tu hipoteca

Las escrituras no suelen utilizar la expresión comercial «cláusula suelo», sino que este límite suele figurar en el apartado referente a los tipos de interés o condiciones financieras (frecuentemente en la cláusula tercera bis).

Al revisar el documento notarial, puedes encontrar formulaciones similares a estas:

• «En ningún caso el tipo de interés nominal resultante podrá ser inferior al X,XX% anual…».
• «Límite a la variación del tipo de interés aplicable».
• «Tipo de interés mínimo pactado».
• «Acotación mínima de la tasa de interés».

A nivel práctico, otro indicio común es la evolución de los recibos bancarios. Si durante los periodos en los que el Euríbor alcanzó tasas negativas (como entre 2016 y 2022) tu cuota mensual no experimentó ninguna bajada y se mantuvo estable, es probable que se estuviera aplicando este tipo de interés mínimo.

Efectos económicos de la nulidad de la cláusula suelo

Cuando un juzgado declara la nulidad por falta de transparencia, suelen derivarse varios efectos sobre el préstamo hipotecario:

1. Restitución de las cantidades abonadas en exceso: Se solicita el reintegro de la diferencia entre lo pagado por la aplicación del interés mínimo y lo que habría correspondido abonar según el Euríbor más el diferencial pactado.
2. Abono del interés legal: A las cantidades a devolver se les suele sumar el interés legal del dinero correspondiente, calculado desde la fecha de cada cobro.
3. Recálculo del cuadro de amortización: La entidad financiera debe actualizar el préstamo, reajustando el capital pendiente de pago como si el suelo nunca hubiera estado activo.

Viabilidad de la reclamación en hipotecas ya canceladas

Es posible iniciar la reclamación aunque el préstamo hipotecario ya esté totalmente abonado o la vivienda haya sido vendida. La acción para solicitar la nulidad absoluta de una cláusula por abusividad se considera imprescriptible, lo que permite revisar el contrato y reclamar la restitución incluso años después de su cancelación.

Del mismo modo, la firma previa de acuerdos de rebaja o novación con la entidad (donde se reducía o eliminaba el suelo a cambio de renunciar a futuras acciones legales) no siempre impide acudir a los tribunales. La jurisprudencia ha establecido que estos pactos pueden ser anulados si se demuestra que el consumidor los suscribió sin la información adecuada sobre sus consecuencias económicas o sin una negociación transparente.

Procedimiento legal para reclamar la cláusula suelo

• Reclamación extrajudicial previa: El proceso suele iniciarse presentando una petición formal al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. Esta vía busca alcanzar un acuerdo que evite el litigio, para lo cual la entidad dispone de un plazo máximo para responder y, en su caso, proponer un cálculo de devolución.
• Revisión de la propuesta bancaria: Es fundamental analizar detalladamente cualquier oferta recibida para verificar que las cantidades ofrecidas se ajustan al perjuicio real y contemplan aspectos como el interés legal, antes de proceder a la firma de acuerdos.
• Vía judicial: Si la entidad rechaza la solicitud o la propuesta no es adecuada, el siguiente paso es interponer una demanda civil para que un juez se pronuncie sobre la falta de transparencia de la cláusula y ordene, si procede, su nulidad y los correspondientes reintegros.

Asesoramiento jurídico para el análisis de tu hipoteca

Revisar las condiciones de un préstamo hipotecario requiere analizar tanto la redacción de las cláusulas como la información que se proporcionó antes de su firma.

En el despacho de Gemma Álvarez Abogada estudiamos la documentación de tu préstamo para valorar la viabilidad jurídica de una reclamación. Nos encargamos de calcular las posibles cantidades abonadas de más y te acompañamos durante todo el procedimiento extrajudicial y judicial. Contacta con nuestro equipo para resolver tus dudas y evaluar tu caso concreto.